最近の不動産市場におけるニュースは、ポジティブな内容が目立っております。業界関係者が見通していた本年度後半からの市場回復も、現時点では概ね予想通りに推移していると言えます。

　特に賃貸市場は、外国人居住率が高いサービスアパートメントやコンドミニアムの新規募集賃料が上昇傾向にあり、更新の際に賃料の引上げを打診されるケースも増加しています。新型コロナ禍で大幅に低下した稼働率が、ようやく新型コロナ前の水準まで回復したことが背景にあります。賃料の上昇に伴い、社宅予算の調整が企業にとって課題となる一方で、市場全体には明るい兆しが見えています。

　また、コンドミニアム市場は管理組合や管理会社が短期宿泊（Airbnb等）の利用制限を本格化させつつあり、これが賃貸市場に与える影響も注目されています。

　売買市場は、特に北部（ハノイ市）での新築コンドミニアムの供給と販売が好調で、価格は上昇傾向にあるものの、南部（ホーチミン市）に比べてまだ抑制されている点が好調さの要因で、セカンダリーマーケットも伸長しています。

　一方、ホーチミン市では依然として新規コンドミニアムの供給不足が続き、価格が高水準で推移しており、購入層が限定的な状況です。しかし、隣接するビンズン省やドンナイ省では、ホーチミン市よりも価格が低い新規コンドミニアムの供給が進んでおり、販売の進捗も良好です。

　ホーチミン市では中間層が購入可能な価格帯の物件の供給が求められ、今後デベロッパーがどのような価格帯で商品を設計するかが市場の注目点となっています。

西村武将　Takeshi Nishimura
N-Asset Vietnam代表。2011年の設立時より来越し、主にベトナムの不動産売買・仲介事業に従事。北海道、熊本県、神奈川県、ホーチミン市、ハノイ（予定）で、N年ダイエット中。ベトナム住みます芸人「ダブルウィッシュ」と同級生。

投稿 最新実務レポートベトナム不動産Vol.14<br>賃貸・売買共に不動産市場は回復期へ<br>期待されるコンドミニアムの新規供給 は ACCESS ONLiNE に最初に表示されました。

　前々回のコラムでは、相続が発生した場合の第一法定相続人や手続きを解説しましたが、今回は具体的な実務に焦点を当てます。

　まず、日本や他国で作成された遺産分割協議書や財産放棄の覚書を元にしたご相談がよくあります。結論から申し上げますと、これらの書類はベトナムにおいて「基本的に利用できない」とお考えください。

　ベトナムの不動産では外国人に権利証（ピンクブック）が発行されるケースは依然として少数です。そのため相続手続きでは、主にデベロッパーや公証役場との協議が必要となります。仮にピンクブックが発行されていても、管轄の土地資源環境局を訪れ、ベトナムの法律に準拠した内容（法定相続人や不動産情報の明記）を盛り込んだ書類の作成が必要です。この要件を満たし、承認が得られた場合に初めて認証手続きが行われ、ベトナム国内での利用が可能となります。

　また、売買契約書に記載されたデベロッパー（プロジェクト会社）の名称に変更があれば、その変更情報を文書に反映させる必要があります。加えて、パスポートが更新されていれば旧・新パスポートの両方の情報を記載しなければなりません。

　「ベトナムは書類の扱いが緩やかで寛容では？」などは誤解で、実際には細部にわたる厳密な確認が求められます。役所の対応も必ずしもスムーズではなく、特に外国人が絡んだ相続での不動産の名義変更は前例が少ないため、時間とコストが予想以上にかかるでしょう。

　従って、相続が発生する前に、可能な限り手続きを進めておくことを強くお勧めいたします。

西村武将　Takeshi Nishimura
N-Asset Vietnam代表。2011年の設立時より来越し、主にベトナムの不動産売買・仲介事業に従事。北海道、熊本県、神奈川県、ホーチミン市、ハノイ（予定）で、N年ダイエット中。ベトナム住みます芸人「ダブルウィッシュ」と同級生。

投稿 最新実務レポートベトナム不動産Vol.13<br>相続に伴う不動産の名義変更<br>相続前に可能な限りの手続きを は ACCESS ONLiNE に最初に表示されました。

　2025年1月1日施行予定だった改正土地法、住宅法、不動産事業法が前倒しとなり、2024年8月1日に施行されたことは記憶に新しいかと思います。

　前倒しで施行された背景として次の5つが考えられます。①不動産市場の透明性を高めて不正取引を防止し、不動産市場の混乱の解消して活性化を図る。②土地使用権に関するトラブルの解消。③社会住宅供給不足の解消。④農地の有効利用。⑤外国投資の促進。これらを目的にしたものと言われています。

　現時点では不動産関連の許認可プロセスについては明確に実行されていませんが、市場関係者による期待も大きいかと思います。不動産投資家やデベロッパー側の視点として本改正に伴い期待しているのも、この不動産開発関連の許認可プロセスの透明化になります。

　一方でプレビルドの販売においては、購入者（消費者）から受け取ることができる金額がより厳格化されます。そのため、不動産投資家やデベロッパーにとってはプロジェクトの資金繰りについての見直しを余儀なくされてくるかと思います。

　ただ、購入者（消費者）側からすればメリットのある改正ポイントと言えます。新型コロナ以降特に顕在化しつつある、プロジェクトの遅延による引渡しが行えないリスク、ある程度の購入代金を支払い済みなのにプロジェクトが竣工しないリスクなどが、より小さくなるからです。

　その他にも様々な改正事項があり、法人不動産投資家から個人不動産投資家まで幅広く関わってきますので、気になるところがございましたらお気軽にご連絡ください。

西村武将　Takeshi Nishimura
N-Asset Vietnam代表。2011年の設立時より来越し、主にベトナムの不動産売買・仲介事業に従事。北海道、熊本県、神奈川県、ホーチミン市、ハノイ（予定）で、N年ダイエット中。ベトナム住みます芸人「ダブルウィッシュ」と同級生。

投稿 最新実務レポートベトナム不動産 Vol.12<br>土地法、住宅法、不動産事業法<br>2024年8月1日施行の法改正 は ACCESS ONLiNE に最初に表示されました。

　2024年度後半の不動産市場の見通しについて、外資系不動産会社のレポートが発表されています。

　2024年前半は高金利環境および地政学的緊張の影響を受け、困難な状況が続いたとしており、ネガティブな振り返りをしている会社が多いです。一方、本年度後半については概ねポジティブな見通しをしている会社が多くあります。

　「CBRE Vietnam」（オフィス市場）：ベトナムのオフィス市場には新しい供給が増加し、空室率の上昇が見込まれる。しかし、オフィススペースの需要は依然として高い。

　「JLL Vietnam」（経済成長と不動産市場）：2024年前半は経済成長が不均一であり、特定のセクターや地域での影響が顕著だった。しかし、後半にかけて不動産市場条件が安定し、成長が期待される。

　「Savills Vietnam」（住宅市場）：特に中高級コンドミニアムへの需要が強く、価格の上昇が予想される。国内外の投資家が新たなプロジェクトに注目。（産業市場）：物流施設や製造施設への需要が高く、特に外国企業がベトナムに生産拠点を移す動きが継続。これにより産業用地の価格も上昇傾向にある。

　上記の通り、概ね各セクター共に需要は依然として高く、適切な価格で市場に供給されれば需要がカバーし、価格が上昇する見通しと発表しています。

　もちろん、各論では住宅市場はプロジェクトによって市場評価が低いものは中古価格が下がっているケースも確認できていますので、不動選選定の際には注意が必要です。

　いずれにせよ今年後半は市況が回復し、また勢いが出てくるのを業界関係者の1人として期待しています。

西村武将　Takeshi Nishimura
N-Asset Vietnam代表。2011年の設立時より来越し、主にベトナムの不動産売買・仲介事業に従事。北海道、熊本県、神奈川県、ホーチミン市、ハノイ（予定）で、N年ダイエット中。ベトナム住みます芸人「ダブルウィッシュ」と同級生。

投稿 最新実務レポートベトナム不動産 Vol.11<br>2024年後半のベトナム不動産<br>各セクターで市況回復の見通し は ACCESS ONLiNE に最初に表示されました。

　日本人（ベトナム非居住者）がベトナム国内に不動産を所有したまま相続が発生した場合には、日本ではなくベトナムの民法が適用されることになります。

　そのため日本と同様に、誰が相続人となるかをベトナムの民法を確認した上で、被相続人との相続関係を当局に証明していく必要があります。ベトナムの民法上、法定相続は以下のように規定されています。

　第一相続順位は、被相続人の配偶者、実父、実母、養父、養母、実子、養子からなる（以降、第二、第三については文字数の関係で省略）。

　いかがでしょうか。日本と比較すると、第一相続人の登場人物が多いことがわかります。そのため、日本の民法上で適切な遺産分割協議書を事前に作成していても、ベトナムでは当局から否決されてしまいます。そして、先のベトナムの民法上での、適切な遺産分割協議書を作成し直すという手続きになるのです。

　さらに当局では外国人非居住者の相続案件の対応事例が少ないことから、相続人の確定まで大変な時間を要する傾向にあります。

　このため当社では、相続が発生する前にベトナム不動産については売却手続きを行うか、弁護士さんなどにリーガルチェックをしていただき、ベトナムの民法上適切な遺産分割協議書を作成するか、生前贈与を行うかなどの対策を推奨しています。

　いずれにせよ残された相続人が困らないよう、海外の不動産や現金などについてはご家族と事前に十分なコミュニケーションを取り、共有をしておくことがまず第一歩となるかと思います。

西村武将　Takeshi Nishimura
N-Asset Vietnam代表。2011年の設立時より来越し、主にベトナムの不動産売買・仲介事業に従事。北海道、熊本県、神奈川県、ホーチミン市、ハノイ（予定）で、N年ダイエット中。ベトナム住みます芸人「ダブルウィッシュ」と同級生。

投稿 最新実務レポートベトナム不動産 Vol.10<br>不動産は相続前に確実に整理を<br>日本と異なる相続手続きについて は ACCESS ONLiNE に最初に表示されました。

　2024年は各都市で竣工済みや竣工予定のプロジェクトがいくつかあります。当社が取扱っている5都市に限定して、日系駐在員の賃貸需要で人気が出そうなプロジェクトをご紹介いたします。

　まずは南部のホーチミン市、Thu ThiemエリアでSon Kim LandのOPERAが竣工しました。Son Kim Landの中で最もグレードが高く、立地的にも単身やカップルの方の賃貸利用に推奨できます。ショップスペースの入居率も上がり、生活利便性が良くなっています。

　ビンズン省では、ベカメックス東急が手掛けるビンズン新都市のMIDORI PARK The GLORY。恐らく第4四半期には賃貸募集が開始されます。これまでと比べて共用施設が非常に充実しており、多くの賃貸需要が見込まれています。

　中部のダナンはドラゴン橋近くのThe Filmoreで、6月から賃貸募集が少しずつ出る予定です。ダナンではこれまでなかったグレードのコンドミニアムで、管理会社や管理組合は民泊利用を禁止する方向で、長期利用の駐在員には快適な住環境でしょう。当社でも積極的に賃貸・売買を取扱います。

　北部のハノイで昨年度に竣工し、入居率が上がっているのがLancaster Luminaireです。人気はやはりVinhomes Metropolisですが、日系駐在員に推奨できるエリアの新築コンドミニアムが中々出てきません。

　最後にハイフォンです。日系合弁会社の協同プロジェクトThe Minato Residenceの新棟が竣工。プロジェクトが完結してショップスペースや共用施設が充実してきました。現在は韓国系駐在員の利用が多いですが、日系駐在員も増加傾向にあります。

　上記物件群についてリクエストがございましたら、ご遠慮なく直接お問合せ下さい。

西村武将　Takeshi Nishimura
N-Asset Vietnam代表。2011年の設立時より来越し、主にベトナムの不動産売買・仲介事業に従事。北海道、熊本県、神奈川県、ホーチミン市、ハノイ（予定）で、N年ダイエット中。ベトナム住みます芸人「ダブルウィッシュ」と同級生。

投稿 最新実務レポートベトナム不動産 Vol.09<br>賃貸募集が開始される人気物件<br>下半期注目の新築コンドミニアム は ACCESS ONLiNE に最初に表示されました。

　この数年で中古不動産市場の取引件数が増加しましたが、日本人や日系法人からは円安の影響もあり、当社では購入依頼は限定的で、売却依頼が続いております。

　その背景の1つは、主要なプロジェクトなら購入時から平均1.5倍は値上りしていて、充分なキャピタルゲインが得られること。また、円安の影響により、取得時と売却時の為替レート差による為替換算の恩恵があること。最後が日本の税制度の事情になります。

　日本では不動産のキャピタルゲイン税について、所有期間5年未満は短期譲渡所得扱い、5年を超えると長期譲渡所得扱いとなり、税金が約2倍異なります。現金化を急がなければ、一般的には5年以上所有して売却手続きを行う傾向にあります。

　日本居住者の場合は海外不動産にも適用されますが、所有期間5年の判定は通常は竣工および引渡し時点から起算され、契約の取交しや購入代金支払い時ではないことに注意が必要です。

　そのため、長期譲渡所得扱いは、2017～2018年に竣工および引渡しとなったプロジェクトになり、ホーチミン市ではVinhomes Central Park、Vinhomes Golden River、Masteri Thao Dienなど、不動産住宅法改正による外国人の投資用不動産購入のまさに火付け役となった大型プロジェクトが対象です。これらを購入した個人不動産投資家の方が、現金化が有利な状況と判断し、売却依頼が続いているという背景です。

　今後もこの所有期間5年を目安とした日本人所有者（ベトナム非居住者）からの売却依頼は続く傾向にあるとみています。コンドミニアム購入・売却を検討している方の参考になれば幸いです。

西村武将　Takeshi Nishimura
N-Asset Vietnam代表。2011年の設立時より来越し、主にベトナムの不動産売買・仲介事業に従事。北海道、熊本県、神奈川県、ホーチミン市、ハノイ（予定）で、N年ダイエット中。ベトナム住みます芸人「ダブルウィッシュ」と同級生。

投稿 最新実務レポートベトナム不動産 Vol.08<br>中古不動産の取引活況の中で<br>日本人からの売却依頼が続く理由 は ACCESS ONLiNE に最初に表示されました。

　2022年頃から大手不動産デベロッパーの不正が相次ぎ、不動産プロジェクトの許認可の難易度が上がりました。ただ、2024年度は止まっていたプロジェクトの承認が下りると期待され、新規コンドミニアム供給数は回復する見通しです。実際に第1四半期の中でも北部、中部、南部と、ベトナム全土で満遍なくローンチしたプロジェクト情報が市場に出てきています。

　この承認難易度は各都市によって異なる場合があり、業界関係者の話や実務で携わっている者として実感することがあります。そのため、外国人住宅所有権で購入できるコンドミニアムはダナンでは限られており、マーケット上希少性があります。

　注目しているプロジェクトは「The Filmore」というドラゴンブリッジ近郊のコンドミニアムで、今年5月に竣工予定となっています。このプロジェクトは売買・賃貸共にマーケットからの評価が予想され、当社でも積極的に取扱いをしています。

　南部のトレンドはやはり今年はビンズン省で、東急グループが街づくりを推進するビンズン新都市をはじめ、日系デベロッパーが参画するプロジェクトのローンチがいくつか予定されています。先日はシンガポール系キャピタランドのプロジェクトが発表されました。

　ビンズン省はホーチミン市と比較すると販売単価が抑えられているため、ベトナム人中間層への居住用として期待されており、ロケーションによっては賃貸需要もあります。当社でも取り扱うかを慎重に吟味しながら、ビンズン省でご紹介できる不動産プロジェクトを今後増やしていく予定です。

西村武将　Takeshi Nishimura
N-Asset Vietnam代表。2011年の設立時より来越し、主にベトナムの不動産売買・仲介事業に従事。北海道、熊本県、神奈川県、ホーチミン市、ハノイ（予定）で、N年ダイエット中。ベトナム住みます芸人「ダブルウィッシュ」と同級生。

投稿 最新実務レポートベトナム不動産 Vol.07<br>都市で異なる不動産プロジェクト承認<br>南部で今年注目される地域とは？ は ACCESS ONLiNE に最初に表示されました。

　昨年度も低迷が続いた不動産市場の中で、新規プロジェクトの供給が限定的であったことから、中古不動産に注目が集まった年だったとも言えます。ベトナムの中古不動産市場は先進国と異なり、正確な取引価格が把握しにくくなっています。

　フリーランスとして活動する個人ブローカーの多さやサイト上のおとり広告だけでなく、譲渡税を抑えるケースも多いことなどが主な原因です。

　このような背景の中で市場価格として参考にできるのは、プロジェクト名で作られているＺａｌｏなどのグループチャットで、日々更新される売却・購入の希望情報になります。こういったチャットを時系列で見ていくと、価格を下げても決まらないものや多くの購入希望情報など、中古市場のトレンドをある程度参考にできます。

　人気のプロジェクトは売却情報がなかなか出ず、価格もさらに伸びているプロジェクトがある一方で、デベロッパーの信用不安など評価が低いプロジェクトは価格を下げても決まらず、値下げトレンドに入っているものもあります。

　外国人枠も同様で、外国人枠として需要が高いものの価格はまだ伸びており、供給数が多かったり、需要が低いものは、新型コロナ前より値段が下がって取引されているケースもあります。

　どの不動産を購入しても値段が上がっていたのは過去の話で、今後はよりプロジェクトの目利きが必要になってくると感じています

西村武将　Takeshi Nishimura
N-Asset Vietnam代表。2011年の設立時より来越し、主にベトナムの不動産売買・仲介事業に従事。北海道、熊本県、神奈川県、ホーチミン市、ハノイ（予定）で、N年ダイエット中。ベトナム住みます芸人「ダブルウィッシュ」と同級生。

投稿 最新実務レポートベトナム不動産 Vol.06<br>外国人住宅所有権にも影響する<br>不動産価格の二極化について は ACCESS ONLiNE に最初に表示されました。

　引き続き前々号からの関連となります。パスポートを更新した際の旧パスポートは、法律上は国に返納する義務があり、パスポートセンターなどで処分を促されるケースがあります。

　ただし、海外不動産を保有されている方で、売買契約書や権利証に旧パスポート情報が記載されていて、まだ更新手続きを終了していない場合は注意が必要です。旧パスポートは処分せずに、一定期間保管している方が実務上は望ましくなっています。

　ベトナムでは、旧パスポートから新パスポートへ個人情報を切り替える場合、権利証発行前であれば、デベロッパーとの手続きで完結します。そのため、大半は旧パスポート情報の領事認証手続きまで求められることはありません。それが権利証発行後となると、その取扱いを行う関連省庁である土地資源環境局から、旧パスポートについても領事認証手続きを求められるケースが大半となります。

　この場合はケースバイケースですが、日本で行うにしても、ベトナムで行うにしても、原本確認を求められるケースが多く、過去実績がない担当者からはその手続きを断られることもあります。そのため、旧パスポートの原本を保管していないと手続きがスムーズに進まないケースがあり、旧パスポートの処分前に不動産を含め、個人情報が全て新パスポートに更新されているかを慎重にご確認ください。後々、手間や費用が余計に掛かる可能性があります。

　もしこのようなケースで手続きが進んでいないなどお困りでしたら、前号同様に下記にまで一度ご相談下さい。

西村武将　Takeshi Nishimura
N-Asset Vietnam代表。2011年の設立時より来越し、主にベトナムの不動産売買・仲介事業に従事。北海道、熊本県、神奈川県、ホーチミン市、ハノイ（予定）で、N年ダイエット中。ベトナム住みます芸人「ダブルウィッシュ」と同級生。

投稿 最新実務レポートベトナム不動産 Vol.05<br>旧パスポートの取扱いについて<br>保管して個人情報の更新を確認 は ACCESS ONLiNE に最初に表示されました。