ホーチミン市では2月に入ってオフィスビルの需要が減少し始めており、2023年の上半期にはオフィス賃貸市場の値下げ圧力が徐々に強まると予測されている。

2023年1月から2月にかけて1区、3区、タンビン区のオフィスビル賃貸業者からは、景気が低迷していることを受けて昨年の同時期に比べてオフィス賃貸需要が大幅に下落しているとの声が出ている。

ホーチミン市内で1㎡あたり15～20USDの14軒の賃貸オフィスビルの投資、管理、運営をおこなっているVNOグループのグエン・ホン・ハイ会長は、2023年1月から2月にかけてのオフィス需要が昨年同期よりも下がっていることを認めた。

VNOでは、契約により賃貸料の値上げが可能であったにもかかわらず、今回の契約更新時に賃貸料の引き上げをおこなわなかった。新規の顧客に対しては、同社は昨年と同様の賃貸料を提示し、管理費を無料とし、オフィス完成工事までの期間についても柔軟にサポートすることにしている。

「新規の顧客には、値上げせずに昨年と同じ価格を提示し、既存の借主には管理費の無償化などのインセンティブを提示して、顧客と困難を共有するために間接的な値引きを実施しています。」とハイ会長は話す。

ハイ会長の分析によれば、1㎡あたりの賃貸価格が15USD未満の手ごろな価格帯のオフィスは、過去2年間以上にわたって賃貸料を値上していないので、これ以上の賃貸料の値下げはほぼ不可能な状況となっている。一方で、利益率の高いハイエンドとミドルエンドのオフィスビルは、更なる値下げをおこなう余地が残されている。

ミドルからハイエンドのオフィスビルが賃料の値下げを実施しない場合、困難な経済状況を背景に今後12か月間でオフィス需要に大きな変動が起こり、空室率が予想よりも速いペースで上昇する可能性がある。

ホーチミン市1区中心部のオフィスビル関係者によれば、2022年末からテナントによるオフィス賃貸費用の支払い遅延傾向が加速しており、新型コロナ下の2年間よりも増えている。オフィスを引き払う可能性のあるテナントの数も今後3～6か月でさらに増加する見込みだ。経営環境の悪化が、オフィスビルに入居している企業のキャッシュフローに影響を与えている。

CBREベトナムの2023年オフィス市場予測レポートによれば、2022年の第1四半期から第3四半期にかけて市場は回復傾向を見せていたが、第4四半期から減速の傾向がみられ、今後1年間のオフィス需要に多くの問題が生じると予測されている。

CBREベトナムのリサーチ＆コンサルティング部門のタイン・ファン部長は、2022年第4四半期以降、ベトナムのオフィス市場は、マクロ経済低迷の影響を受け始めたと分析する。新規参入オフィス面積も2022年第3四半期の4万4000㎡から第4四半期には8000㎡まで落ち込んだ。そのため、2022年に新たに提供された新規参入オフィス面積は7万5000㎡となり、新型コロナ前の2019年の69％に留まった。

タイン部長は、企業の売上がマクロ経済低迷の影響を受けるため、賃貸オフィス市場の需要は、2023年上半期は停滞すると予測している。多くのテナントが新しいオフィスへの移転や既存スペースの拡張方針を延期する傾向にあり、代わりに短期の契約期間延長契約を締結している。将来的に賃貸オフィススペースがさらに増加し、景気の先行きが不透明なため、2023年中にAグレードオフィスの賃貸料は約4％下落し、空室率が21.5％に達するとみられている。

イギリスの不動産コンサルティング企業のナイトフランクとの合弁企業であるナイトフランク・ベトナムも、ホーチミン市のAグレードオフィスビルの賃貸価格が㎡上がり2USD下落すると予測している。現在ホーチミン市中心部のAグレードオフィスの賃貸料は、1㎡あたり平均57.73USDとなっており、空室率は約5％だ。

ナイトフランク・ベトナムは2024年末までにこのクラスの賃貸価格が55.5USD/㎡まで下がり、空室率も20％台と大幅に上昇するとみている。Bグレードオフィスでは、現在の平均賃貸価格は33.68USD/㎡となっているが、2023年中には27USD/㎡程度まで下落する可能性がある。

ナイトフランク・ベトナムは、もし2023年にテナントを集客したいのであれば、既存のオフィスビルはテナントに対して新規オフィスビルの提示価格よりも低い賃貸料で契約を更新できるように提案する必要があると指摘している。

出典：26/02/2022 VNEXPRESS
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昨年末と比べてホーチミン市内のオフィス需要が増加してきており、一部のオフィスビルでは、稼働率が90~100%に達している。

6月中旬までにホーチミン市中心部のBグレードとCグレードのオフィスビルの需要が活発化している。昨年12月の時点では、多くのオフィスビルに空きが出ている状態だったが、最近になって急速に埋まりだしている。オフィスビルの主な借り手は中小企業で、ここ1~2か月では従業員数が5人以下の零細企業のオフィス需要も高まっている。

ホーチミン市で15軒以上のオフィスビルの管理・運営をおこなっているSabay Vietnamのグエン・フー・ティエン社長は、2022年第2四半期に入って、賃貸契約数が急速に増加していると述べた。同社の管理するCグレードの手ごろな価格帯のオフィスビルでは、3月上旬から入居企業が増加し6月時点では稼働率が100%に達している。また、同社の管理するタンビン区にあるBグレードのオフィスビルでも、第2四半期に入って急速に物件が埋まりつつある。

ティエン社長は、シェアオフィス、バーチャルオフィス、サービスオフィスなどが経費を削減したい中小企業に人気だと説明する。第2四半期の初めごろから入居率は毎月平均10%ずつ上昇しており、過去3か月では30%も増加している。

企業設立及び、バーチャルオフィス、シェアオフィスの運営をおこなっているYes Officeのファン・ゴック・クオック・ビエット営業部長は、4月からこれまでにサービスオフィスの入居率が急速に増加していると説明する。毎月入居率が10~15%上昇しており、COVID-19の影響からの回復が進んでいる。ビエット部長によると、現在Yes Officeでは500社以上がバーチャルオフィスとシェアオフィスを利用しており、オフィスビル内に入居を希望する企業の数もこの3週間で大幅に増加している。

ホーチミン市で家賃が15~20USD/㎡のオフィスビルを専門に取り扱っているVNO社のグエン・ホン・ハイ社長によると、3月以降からオフィス需要は堅調に回復し、5月以降は急速に伸びている。6月の2週目までにVNOグループの管理する10軒以上のオフィスビルで、入居率が95~100%に達している。

「今後VNOでは、最近勢いのあるITとeコマース企業のニーズに対応するため、オフィスの供給量をさらに拡大させる予定です。」とハイ社長は述べた。

Savillsの商業リース部門のシニアディレクターであるトゥ・ティ・ホン・アン氏は、ホーチミン市のオフィス需要は、COVID-19の影響から急速に回復しているとの見方を示す。2022年第1四半期には、1万6500㎡のオフィスが契約された。これは、2021年第4四半期の1500㎡から見ると大幅な回復で、2022年第2四半期以降もこの傾向が続いている。

アン氏によるとホーチミン市のオフィス需要の回復は、COVID-19後の経済の力強い回復からもたらされたものだ。アン氏は、政府の補助政策によって、今後はIT企業のオフィス需要が高い割合を占めるようになるだろうと予測している。

アン氏は、最近はシェアオフィスの人気が高まっていると指摘する。この形式のオフィスは、オフィスの賃料やオフィス機器、電気代などの節約になり、企業は余った資金を自社製品の開発に投資することができ、様々な状況下でも活動を継続できるようになる。

出典：20/06/2022 VNEXPRESS
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