ホーチミン市では2月に入ってオフィスビルの需要が減少し始めており、2023年の上半期にはオフィス賃貸市場の値下げ圧力が徐々に強まると予測されている。

2023年1月から2月にかけて1区、3区、タンビン区のオフィスビル賃貸業者からは、景気が低迷していることを受けて昨年の同時期に比べてオフィス賃貸需要が大幅に下落しているとの声が出ている。

ホーチミン市内で1㎡あたり15～20USDの14軒の賃貸オフィスビルの投資、管理、運営をおこなっているVNOグループのグエン・ホン・ハイ会長は、2023年1月から2月にかけてのオフィス需要が昨年同期よりも下がっていることを認めた。

VNOでは、契約により賃貸料の値上げが可能であったにもかかわらず、今回の契約更新時に賃貸料の引き上げをおこなわなかった。新規の顧客に対しては、同社は昨年と同様の賃貸料を提示し、管理費を無料とし、オフィス完成工事までの期間についても柔軟にサポートすることにしている。

「新規の顧客には、値上げせずに昨年と同じ価格を提示し、既存の借主には管理費の無償化などのインセンティブを提示して、顧客と困難を共有するために間接的な値引きを実施しています。」とハイ会長は話す。

ハイ会長の分析によれば、1㎡あたりの賃貸価格が15USD未満の手ごろな価格帯のオフィスは、過去2年間以上にわたって賃貸料を値上していないので、これ以上の賃貸料の値下げはほぼ不可能な状況となっている。一方で、利益率の高いハイエンドとミドルエンドのオフィスビルは、更なる値下げをおこなう余地が残されている。

ミドルからハイエンドのオフィスビルが賃料の値下げを実施しない場合、困難な経済状況を背景に今後12か月間でオフィス需要に大きな変動が起こり、空室率が予想よりも速いペースで上昇する可能性がある。

ホーチミン市1区中心部のオフィスビル関係者によれば、2022年末からテナントによるオフィス賃貸費用の支払い遅延傾向が加速しており、新型コロナ下の2年間よりも増えている。オフィスを引き払う可能性のあるテナントの数も今後3～6か月でさらに増加する見込みだ。経営環境の悪化が、オフィスビルに入居している企業のキャッシュフローに影響を与えている。

CBREベトナムの2023年オフィス市場予測レポートによれば、2022年の第1四半期から第3四半期にかけて市場は回復傾向を見せていたが、第4四半期から減速の傾向がみられ、今後1年間のオフィス需要に多くの問題が生じると予測されている。

CBREベトナムのリサーチ＆コンサルティング部門のタイン・ファン部長は、2022年第4四半期以降、ベトナムのオフィス市場は、マクロ経済低迷の影響を受け始めたと分析する。新規参入オフィス面積も2022年第3四半期の4万4000㎡から第4四半期には8000㎡まで落ち込んだ。そのため、2022年に新たに提供された新規参入オフィス面積は7万5000㎡となり、新型コロナ前の2019年の69％に留まった。

タイン部長は、企業の売上がマクロ経済低迷の影響を受けるため、賃貸オフィス市場の需要は、2023年上半期は停滞すると予測している。多くのテナントが新しいオフィスへの移転や既存スペースの拡張方針を延期する傾向にあり、代わりに短期の契約期間延長契約を締結している。将来的に賃貸オフィススペースがさらに増加し、景気の先行きが不透明なため、2023年中にAグレードオフィスの賃貸料は約4％下落し、空室率が21.5％に達するとみられている。

イギリスの不動産コンサルティング企業のナイトフランクとの合弁企業であるナイトフランク・ベトナムも、ホーチミン市のAグレードオフィスビルの賃貸価格が㎡上がり2USD下落すると予測している。現在ホーチミン市中心部のAグレードオフィスの賃貸料は、1㎡あたり平均57.73USDとなっており、空室率は約5％だ。

ナイトフランク・ベトナムは2024年末までにこのクラスの賃貸価格が55.5USD/㎡まで下がり、空室率も20％台と大幅に上昇するとみている。Bグレードオフィスでは、現在の平均賃貸価格は33.68USD/㎡となっているが、2023年中には27USD/㎡程度まで下落する可能性がある。

ナイトフランク・ベトナムは、もし2023年にテナントを集客したいのであれば、既存のオフィスビルはテナントに対して新規オフィスビルの提示価格よりも低い賃貸料で契約を更新できるように提案する必要があると指摘している。

出典：26/02/2022 VNEXPRESS
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2022年に入ってからマンションの賃貸市場は、COVID-19感染のピーク時に比べて回復しているものの、2018年以前と比べると依然と低調で、利益率は銀行の預金金利よりも低い。

Savills Vietnamの賃貸マンションに関する報告書によると、2022年第2四半期の賃貸収入の利益率は、銀行預金の利息よりも低いとされている。具体的には、ホーチミン市中心部の賃貸マンションの利益率は、年3.2%程度で、ニャーベー県、ビンタン区、トゥードゥック市などのホーチミン市郊外では年5.7~6.5%とされている。

しかし、別の計算方法によれば賃貸マンションの利益（1ヶ月分の家賃×12ヶ月）を開発時のマンション価格で割った場合、ニャーベー県、ビンタン区、トゥードゥック市の2022年8月までの利益率は4%を越えない。
この計算方法で利益率が下がるのは、入居者が決まるまでの空き時間や仲介手数料（1年契約で1ヶ月分）を考慮する必要があるからだ。ただし、この計算方法には以前の入居者が退去した後の修繕費や内装への再投資額は含まれていない。

内装費用無し（スケルトン）、入居率100%（1日たりとも空かない）、仲介手数料なし（家主が自分で借主を探す）とした場合でも、ホーチミン市郊外のマンション賃貸の利益率は最大で年平均4.5～4.7％程度とみられている。

一方で、大手不動産情報サイトBatdonsanのデータによると、2022年6月までのホーチミン市のマンション賃貸の利回りは平均3.8%に留まっている。Batdongsanのデータは、ホーチミン市中心部のマンション賃貸利益率とかなり近いが、Savillsが公表している郊外のマンション賃貸の利益率5.7～6.5％と比べると大きな差がある。

Batdongsanは、ホーチミン市のマンション賃貸の利回りが低いのは、コロナ後のアパートの賃貸料金の上昇率が抑え気味で、都市部のマンション販売価格の上昇率に追いついていなことが理由だと分析している。

Savillsの調査コンサルティング部門のボー・ティ・カイン・チャン副部長は、2020年まで賃貸マンションの賃貸価格は年平均5%ずつ上昇を続けてきたと指摘する。しかし、新型コロナの影響によって、2020年から2021年にかけてこの市場は、年7%も下落した。一方で、この期間にも多くの分譲マンションが建設され、そのうち30％が賃貸マンション市場に流入してきた。

チャン副部長によるとこれから2024年にかけて、更に2万6000戸のグレードAとグレードBのマンションが完成するとみられており、供給量の増大によって、今後のマンション賃貸価格が更なる競争圧力にさらされる可能性が高い。

出典：04/09/2022 VNEXPRESS
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