CBREによればテナントが縮小傾向にあるため、ハノイのオフィスビルの吸収量はマイナス5000㎡となっている。

ハノイ市ナムトゥリエム地区に拠点をおく不動産仲介業者の幹部は、昨年末以降、ハイズン省とタインホア省にあった2か所の支店を閉鎖し、ハノイ本社も面積を2/3に縮小したと話す。この幹部によれば、2022年初旬に同社は、採用活動を積極的におこない社員数は100名を超えていたが、現在は約20名まで減少している。社員数が大幅に減少したので、ランニングコスト削減のためオフィス面積も縮小せざるを得なくなった。

不動産業界だけでなく、ITなど他の分野の企業でもオフィススペースの縮小が進んでいる。サヴィルズのデータによれば、今年上半期のIT企業の賃貸オフィス取引件数は昨年の同時期から半減している。賃貸オフィス市場で大きな割合を占めているIT企業と不動産企業がいずれも規模を縮小し、人員を削減していることが賃貸オフィス市場に撤退や移転の波をもたらしている。

CBREは、一部テナントの規模縮小やシェアオフィスへの移転によって、2023年第2四半期の賃貸オフィス吸収量は、マイナス5000㎡以上となっている。グレードBのオフィスビルの空室率も前年から5％以上上昇して15.5％となった。

JLLの2023年第2四半期報告書では、ハノイのグレードAオフィスビルの吸収量が前年同期比で28％近く減少している。空室率も依然として高く第2四半期は7万9000㎡で空室率は17％だった。空室率が高い理由は、2022年から2023年にかけて新規オフィスの供給が急増した一方で、オフィス需要がこの期間殆ど伸びなかったことにある。

ベトナム不動産仲介協会は、企業の業績が悪化しているために規模の縮小や支店の閉鎖などによるオフィス需要が減少する一方で供給が増加しているため、オフィス賃貸市場が供給過多の危機に直面していると分析している。

ハノイとホーチミン市でオフィス賃貸事業を展開しているメゾンオフィスのブイ・フー・アイン社長は、過去2年間には殆どなかった内装工事済みのオフィスビルの供給が2023年1月以降急増していると話す。これは、企業が経営難を理由に契約期間満了前に契約を終了したり、他社にオフィススーペースを譲渡したりしていることが原因だ。これらの企業は突然契約を破棄するので、原状復帰することなく設備をほぼそのまま残している。

アイン社長はまた、昨年末に今年賃貸契約を締結する予定でオフィスビルの情報を訪ねてきた企業の多くが計画を延期したと述べた。そのため、2021年から2022年の期間に比べて需要が極端に減少しており、現時点で新規設立されたオフィスビルは困難な状況に陥っている。

サヴィルズ・ハノイの商業用賃貸部門責任者であるホアン・グエット・ミン氏は、テナントはますます手ごろな価格のオフィスビルを求めるようになっていると話す。そのため1㎡あたり40～50USDの高級オフィスビルの取引件数が昨年同期に比べて大幅に減少している。

競争力を維持し、効率を上げるために多くのオフィスビルが値下げやプロモーション強化に力を入れている。アイン社長は、例として一部のオフィスビルが36か月契約をした場合、12、24、36ヵ月目の家賃を無料にするプロモーションを展開していると話す。この方法では賃貸価格自体は値下げされていないが、契約金額全体で見ると3ヶ月分の家賃が値下げされていることになる。また別の一部のグレードBのオフィスビルでは、以前のようにスケルトン物件を引き渡すのでなく、ある程度の基礎工事をおこなってから物件を引き渡している。

一方で、企業側もオフィスのデザインに多額の費用をかける代わりに短期でパッケージオフィスやシェアオフィスを借りてコストを削減するようになっている。アイン社長によればメゾンオフィス社の2023年上半期のシェアオフィスの成約件数は、前年同期比で1.5倍に増加している。このモデルでは顧客は座席単位や部屋単位で借りることが可能で、契約期間も1ヶ月から1年まで柔軟に対応されている。中には座席を1日単位や1週間単位でレンタルしているところもあるほどだ。

「成約件数は増加しましたが殆どが10席未満と以前の1/5～1/10の規模ですので、売上としては減少しています。パッケージオフィスやシェアオフィスは、多くの企業にとって困難な時期をしのぐための一時的な解決策だと思います」とアイン社長は話す。

オフィス需要は低迷しているが、新規オフィスの供給は引き続き増加傾向にある。ハノイのオフィス市場は、今年、新たな大規模オフィスビルの稼働によって賃貸オフィス面積が更に9万㎡以上増加する見込みだ。

「既存のオフィスビルの空室率は、新規オフィスビル稼働の余波で今後更に上昇すると予想されています」とCBREの専門家は分析している。

出典：19/08/2023 VNEXPRESS
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投稿 【経済】ハノイのオフィスビルは供給過多 は ACCESS ONLiNE に最初に表示されました。

不動産業界の専門家は、2023年にホーチミン市はオフィス物件の供給が増え、賃貸価格が僅かに下落する可能性があり、テナントは契約交渉で優位に立てると分析している。

世界有数の不動産コンサルティング会社ナイトフランク（イギリス）との合弁企業であるナイトフランクベトナムが最近公表したレポートによると、2022年は、ホーチミン市のオフィスビル投資家によって有益な年だった。グレードAのオフィスビルの2022年第4四半期の賃貸料は昨年に比べて2.6%上昇している。

現在、ホーチミン市のオフィス供給スペースは250万㎡強だが、これはバンコク、ジャカルタ、マニラなど周辺国の大都市基準である600万㎡と比べると非常に低い数字だ。このため、大規模で質の高い施設を必要とするテナントへの供給が不足している。

しかし、来年初旬からはオフィス賃貸マーケットの主導権がビルオーナーからテナントにシフトする兆しがみられる。ナイトフランクによれば、2023年は、2018年以降初めて、オフィスの賃貸契約交渉でテナント側が優位に立つ可能性が高い。

その理由は、今後2年間でホーチミン市のグレードAとグレードBのオフィススペースが33万3387㎡増加し、供給量が23%増加する見込みだからだ。新規オフィスビルは2023年第2四半期以降に稼働開始予定となっている。中でもトゥーティエムの2つのプロジェクトと1区のプロジェクトの市場参入が注目を集めている。

ナイトフランクベトナムのテナント戦略ソリューション担当役員であるレオ・グエン氏はトゥーティエムの2物件は、ホーチミン市中心部のその他の高級オフィスビル案件と共にオフィスビル賃貸市場をテナント有利な方向へ動かすことに貢献するだろうと述べた。

「2023年以降のテナントを集めるために、オフィスビルのオーナーは価格調整を検討する必要があるでしょう。それによって、テナントは、新しくオープンするオフィスビルの提示価格よりも低い価格帯で賃貸契約を更新できる可能性があります。」とレオ・グエン氏は話す。

ナイトフランクでは来年、ホーチミン市内のグレードAのオフィススペースの賃貸価格が1㎡あたり約2USD下がると予測している。現在市内中心部のグレードAのオフィスビルの平均賃貸価格は57.73USD/㎡で、空室率は5%となっている。

ナイトフランクによればこの平均価格は2024年末までに55.5USD/㎡まで下がり、空室率も20%まで上昇すると予測している。グレードBのオフィスビルでは、現在の平均賃貸料は33.68USD/㎡だが、来年末にはこれが27USDまで下がる可能性がある。

市内中心部付近のグレードB物件は、活発に動いており、多くのテナントが引っ越しに時間をとられるとしても27～34USD/㎡の家賃で市内中心部の物件への移動を望んでいる。中でも7区のナムサイゴン地区は、平均賃貸価格が22.4USD/㎡で賃貸可能な床面積が大きいため人気を集めている。

物流業、金融業（銀行と保険業を含む）とIT業界が来年のオフィス賃貸取引の大部分を占めると専門家は予測している。これらの業種は市内中心部でのオフィス需要が最も高い業種だ。

但し、一般的に他のセグメントと比較して2023年以降のオフィス賃貸マーケットは依然として高い成長性を秘めている。コリアーズの2022年第3四半期アジア太平洋地域不動産レポートによれば、ベトナムのオフィス市場は、2022年初旬から回復傾向にある。

「市内中心部で物件用地が不足しているためにグレードAのオフィス物件が不足していることを受けて、当社では投資家の皆様にトゥードゥック市の新型プロジェクト開発を検討することをお勧めしています。」とコリアーズはレポートに記載している。

出典：27/12/2022 VNEXPRESS
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投稿 2023年ベトナムのオフィス賃貸料が下がる見通し は ACCESS ONLiNE に最初に表示されました。

CBRE VIETNAMが公表したレポートによると2020年のホーチミン市のオフィス需要は衰退の兆候を数多く示している。オフィスの空きスペースは、日々増加しており、COVID-19の感染拡大以前は、約4％であったグレードAオフィスの空室率も2020年末には18.1％に達した。またグレードBオフィスの空室率も9.1％と増加傾向となっている。
2019年に比べてオフィスの空室率が上昇しているのは、テナントが撤退したことと、より賃料の安いオフィスビルへ移ったことが主な原因と考えられている。2020年にCBREに依頼されたオフィス移転依頼の27％がオフィススペース縮小を希望しており、この傾向は徐々に高まってきている。

昨年、ホーチミン市郊外に完成したオフィスタワーの賃料は、1平米あたり23USDで、グレードAオフィスの平均賃貸価格の約半分に設定された。さらに、既存のオフィスビルでも、既存客が引き払ったスペースを埋めるために値下げをしているケースが増えている。オフィスオーナーが価格を維持しようとしても、結局は20～25％の値下げに応じざるを得ず、更にその他のサービスも付帯条件に入れなければならない状況だ。

COVID-19は、更にオフィスの需要構造も変えた。2018年、2019年には、オフィス需要のうち、コワーキングスペースの需要が拡大していたが、2020年にはこの需要が大きく減少した。また、CRRE VIETNAMの実績ベースでは、小売、eコマース、ITといった分野が取引全体の53％以上を占めるようになってきている。

企業の不動産戦略も以前とは異なってきている。以前であれば、社員は主にオフィスに集まって仕事をしていたが、現在では、社員の業務スペースに関する考え方はより柔軟なものに変化しており、様々な場所で仕事をおこなうようになっている。
PwCが実施した調査によると、企業はオフィス内の従業員密度を低減することに加え、オフィスとオフィス外を組み合わせたワークスペースの構築を促進する傾向が出ている。これにより、企業はオフィス賃料を節約しつつ、ビジネス活動の効率を維持し社員の健康を守ることができるようになる。

CBRE VIETNAMは、今後2年間のレンタルオフィスマーケットは、更に競争が激しくなると予測しており、オフィスビルのオーナーは、ビルの長所と短所を見直し、需要に応じたオフィスビルの最適化を目指す必要があるとしている。

出典：14/01/2021 VNEXPRESS
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