ハノイ市は、投資企業が改修対象地区の75％以上の住戸および面積で同意を得た場合、老朽化した集合住宅の改修に関する強制措置を決定できるようになる。

国会が特別政策の試験導入を可決

12月11日午前、国会は多数の賛成票により、ハノイ市内の大規模・重要プロジェクトの実施に向けた特別なメカニズムと政策を試験的に導入する決議を可決した。
決議は 12月12日から施行され、5年間 実施される。

「重要プロジェクト」とは何か

決議によると、首都ハノイで「大規模・重要」と位置付けられるプロジェクトには以下が含まれる。

• 政治局、党中央書記局、政府党委員会、ハノイ市党委員会が指示する即時実施が必要な公共投資プロジェクト、PPP案件、事業投資プロジェクト
• 国家重要プロジェクトの基準を満たす公共投資案件およびPPP案件
• 地方予算や合法的資金で総投資額30兆VND以上 の公共投資・PPP案件
• 首都法に基づく「戦略的投資家を誘致するプロジェクト」で投資額 30兆VND以上 の案件
• 法令に従い解体が必要な老朽集合住宅の建て替えプロジェクト
• 都市街区の改修・整備・再開発プロジェクト
• 渋滞、浸水、環境汚染、都市秩序などのボトルネックを解消するための新規建設・改修プロジェクト

ハノイ市市人民評議会とハノイ市人民委員会の役割拡大

• ハノイ市人民評議会
  　公共投資・PPP案件のうち、中央予算を使用しないプロジェクトの投資方針を決定する権限を持つ。
• ハノイ市人民委員会
  　投資法で規定される案件のうち、特定の例外を除き、ハノイ市が投資方針を承認できる。

土地収用は上限2倍の補償も可能

決議で特に注目されるのは、土地収用と補償に関する特例である。

• 土地収用は土地法79条のケースに加え、国益・公共利益のための経済社会プロジェクト でも、ハノイ市人民評議会が個別に決定可能
• ハノイ市人民評議会は補償基準・補償額・再定住基準を決定し、法定額の最大2倍まで 認められる

75％超が同意した場合、強制措置を決定可能に

決議は、ハノイ市人民委員会が都市区域の改修・整備・再開発に関する措置を決定する権限を持つと規定している。

その中には以下が含まれる。

• 老朽化し、法令により解体が義務付けられた集合住宅の建て替え
• 都市街区単位の改修・再整備・再開発
• 改修区域の住戸・土地使用者の75％以上（面積ベースでも75％以上）が、計画案・補償・再定住案に同意した場合、強制措置を発動できる

この規定により、少数の反対による都市再開発の停滞が解消される可能性がある。

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供給増加への期待が高まる

ホーチミン市人民評議会が承認したことを受け、市内の複数の商業住宅プロジェクトを予定する試験的区域で、事業者が急ピッチで手続きを進めている。長らく停滞していた“ボトルネック”が解消されつつあり、住宅供給の大幅増に繋がる可能性が高まっている。

117区画が試験的プロジェクトとして承認

11月中旬の第5回会議で、ホーチミン市人民評議会は国会決議171号に基づき、追加で63区画を試験的実施区域として承認した。これに先立ち、ホーチミン市人民委員会は54社に対し、すでに承認済みの54区画での試験事業実施を認めている。

事業者にとって、この承認は長く待ち望んだものだ。手続き停滞の期間はそのままコストと機会損失となるためである。

承認後に即「再始動」する事業者

ホーチミン市建設投資・環境行政サービスセンターから「書類受領・結果通知予定書」を受け取ったミーフー住宅地（フックロン街区）の担当者であるズーン・クオック・バオ氏は、土地利用目的変更の書類をすでに提出済みだと説明する。

同事業の建設予定地面積は約4.8haで、そのうち1.5haが住宅用地、3.3ha以上が農地の状態で、2棟のマンションに約3,000人が居住する計画である。総投資額は約1.6兆VND（約95億円）で、当初は4年での完成を予定していた。

しかし、農地を含む区画では商業住宅プロジェクトとしての土地取得が認められない規定に阻まれ、計画は長期間停滞した。バオ氏は「ホーチミン市人民評議会が農地を含むプロジェクトを救済する決議171号の実施を急いだことは朗報であり、毎日のように進展を待っていた」と語る。

同様に、レタイン社によるLa Chateau 2（旧8区）も、500戸規模の27階建てマンション計画について試験的区域として承認され、早期着工に向けて作業が進んでいる。

260兆ドン規模の投資と住宅供給力の増加

HĐNDが2度にわたり承認した117区画、総面積1,409haについて、事業者は商業住宅開発に着手できる。総投資額は260兆550億VND（約1.5兆円）に達する見込みで、今後数年間で市内の住宅供給を大きく押し上げることが期待される。

12月にも追加承認が予定されており、さらなる住宅供給力の増強が見込まれる。

地元行政も歓迎姿勢

フックロン街区経済・都市インフラ管理課のグエン・ホアイ・タイン副課長は、ミーフー住宅地プロジェクトに対し積極的に協力していると述べる。
「手続きさえ整えばすぐに着工できる状態だ」と強調する。

同様に、ビンチャイン村の5.4haのプロジェクトについても、ビンチャイン村の指導部は、長期間の停滞が住民に不利益をもたらしてきたと指摘する。住宅建設の制限、土地使用権証書の発行停止、インフラ整備の遅れなどが住民生活に影響してきた。

プロジェクト再開により、住宅供給の増加だけでなく、雇用創出、地域経済の活性化、さらには学校・公園・道路の整備などの社会インフラ充実が期待されている。

同村人民委員会のチューン・タイ・ゴック主席は「これらの整備は住民の生活環境の向上に寄与し、ビンチャイン村が2030年までに街区への昇格を目指す際の重要な基盤となる」と述べた。

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ホーチミン市で開催された企業・行政対話会議で、マンションの管理・使用に関するガイドラインや運用上の課題が議論された。これを受け、ホーチミン市建設局は、市内のマンション運営における多くの「不安定」な状況を改善するため、ホーチミン市人民委員会に対策を提案した。

管理組合の権限・手続きが混乱

建設局によると、会議では専門家、住民、デベロッパーのいずれからも、マンション管理・運営をめぐる多数の問題点が指摘された。

特に、

• マンション管理組合の法人格
• 権利・義務の範囲
• 管理組合メンバーの選出、解任、交代の手続き
• 管理組合の税コード取得、銀行口座開設
• 維持管理費（2％）や管理運営費の扱い

など、運営の根幹に関わる点でトラブルが多発している。中でもデベロッパーと管理組合の間で発生する「維持管理費 2％」を巡る紛争は最も深刻な問題である。

Airbnb型の短期賃貸が管理環境を悪化

また、Airbnbなど短期賃貸としてマンションを貸し出す行為は、

• 共有設備・共有部分の管理に支障
• 建物内の治安・安全性の悪化
• 犯罪リスクの増加

などの理由で多くの住民や管理側から懸念が示された。

建設局、各部局に改善策の実行を要請

建設局は、ホーチミン市人民委員会に対し、各街区の人民委員会が主体となり、関連部局や関係者と連携しながら、マンション管理・運営に関する法令遵守を徹底するよう求めた。

さらに、以下の事項も提案されている。

税務局への要請

マンションの管理・運営サービスに関する

• 申告・納税
• 維持管理費や管理運営費の収支（代理徴収・委託・共有部分収益など）

に関するガイドラインを早急に提示するよう求めた。

環境・農業局への要請

• 分譲マンションの「ピンクブック（所有権証明書）」交付の遅れを解消
• 管理組合に対する環境許可の更新手続きの具体的な案内

など、現場が抱える法務・行政手続きの滞りを解消するよう指示した。

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ホーチミン市都市鉄道管理委員会は、総延長1,012kmに及ぶ都市鉄道計画に沿って、TOD（公共交通指向型都市開発）を展開できる地域を特定するため、コンサルタントを起用する準備を進めている。

都市拡張と発展戦略

9月23日、ホーチミン市人民委員会は英国総領事館と協力し、TOD導入に関する能力強化セミナーを開催した。ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副主席は、ホーチミン市がビンズン省とバリア・ブンタウ省との合併を経て、面積6,700㎢超、人口約1,400万人の巨大都市に変貌し「新しい段階」に入ったと強調した。新生ホーチミン市は今後、地域の金融・物流・工業・観光拠点となることを目指している。

鉄道網整備の目標

国会決議188号に基づき、ホーチミン市では2035年までに総延長355kmの都市鉄道整備を完了することが目標とされている。現在はメトロ1号線（ベンタイン～スオイティエン）、2号線（ベンタイン～タムルオン）などを重点的に推進中である。
8月にはホーチミン市人民評議会がTOD開発のための法的枠組みを承認し、渋滞解消や効率的な都市交通形成を目指す方針を固めた。

TODモデルの導入と試験的実施

英国交通省傘下のCrossrail Internationalの専門家イアン・リンゼイ氏は、英国、香港、シンガポール、フィリピンの事例を紹介し、「まずは1～3か所で試験導入し、経験を蓄積すべき」と提言した。
ホーチミン市都市開発管理委員会のグエン・トゥアン・タイン氏も、TOD開発は既存の鉄道路線や国有地を優先すべきと指摘し、初期投資は3段階に分けて進め、市場での不動産吸収力を高める必要があると述べた。

今後の投資計画

最初の5年間（2025年から）は、メトロ2号線（年内着工予定）、その延伸線（ベンタイン～トゥーティエム～ロンタイン空港）、環状3号線に投資する。
その後の10～15年でメトロ3、4、6号線を整備し、さらにビンズン方面やブンタウ・ロンタイン空港を結ぶ路線を計画している。最終的には5、7、8、9、10号線も建設し、完全な都市鉄道ネットワークを完成させる構想である。

TOD候補地と駅の選定

ホーチミン市都市開発管理委員会は、まずメトロ1号線、2号線、環状3号線沿いの3つのTODモデルを研究対象とし、11か所の具体的候補地を提示している。
一方、都市鉄道管理委員会のグエン・クオック・ヒエン副委員長は、約1,012kmに700～800駅が設置される見込みだが、「すべての駅がTODに適するわけではなく、適地を精査する必要がある」と強調した。

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混合用途マンションの短期宿泊活用を制度化へ

ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クーン副主席は、市内の分譲マンションを短期宿泊施設として活用する新モデルについて、関係部局と協議を行った。
特に、商業施設と住宅が併設された混合用途のマンションについては、建設局が主導し、司法局と連携して住宅法、居住法、観光法など関連法規を整理する。さらに消防、安全、事業登録、納税、請求書発行、法人資格、治安維持といった条件を統合し、適法な運営ガイドラインを策定する。

条件を満たす物件リストを作成・公表

ホーチミン市警察や各街区の人民委員会と連携し、短期宿泊に適したマンションを精査し、そのリストを2025年9月15日までに公表する予定である。

非混合用途マンションの可能性も検討

住宅専用のマンションで短期宿泊運営を希望する場合についても、建設局と観光局が共同で調査し、経済・観光発展に資する安全な活用策を提案する計画だ。こちらも同年9月15日までに検討を完了する。

試験運用の導入

建設局は、市内の一部マンションで短期宿泊運営を試験的に実施する方針を提案しており、開始は2025年9月1日から12か月間を予定。試験対象物件は、設計承認済みの電気・上下水道・エレベーター・消防・廃棄物処理設備などを備えている必要がある。

試験物件の条件

試験運用の対象となる物件では、短期宿泊活用に関する管理組合総会での承認が必要であり、運営管理費の追加徴収も含まれる。オーナーは地元行政・管理組合・運営管理会社に事前登録し、宿泊客の滞在届を提出しなければならない。

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取引件数も大幅増、インフラ整備と人口構造が追い風

ホーチミン市との統合直後に価格高騰

旧ビンズン省がホーチミン市と統合された直後、現地のマンション市場では、販売価格が上昇し、取引件数も急増している。
ホーチミン市ビンホア街区（旧トゥアンアン市）の「Symphony of life」では、7月末時点で1㎡あたり約3,700万VNDだった販売価格が、1週間後には4,400万VNDに上昇。人気の間取りはすでに完売状態となっている。

同様に、「The Emerald 68」でも、統合前の平均価格が5,200万VND/㎡だったが、現在は6,000万VND/㎡超に上昇している。「La Pura」も4,300万VNDから5,500万VNDへと大幅に値上がりした。他の複数プロジェクトでも3〜5％の値上げが相次ぎ、販売イベントでは数百戸が即日完売する事例が出ている。

デベロッパーの動き加速

OBCホールディングスは省の統合を機に、旧ビンズン省で総投資額15兆VND規模の6プロジェクト開発を発表。第1弾の「A&K Tower」（旧トゥアンアン市中心部）は、1㎡あたり3,500万ドンで販売を開始した。

同社幹部は、「ホーチミン市との統合で市場や顧客心理が一変した。特に周辺工業団地で働く外国人専門職や、都心からの移住を望む若年層にとって魅力的な選択肢になっている」と述べた。

人口構造と需要ギャップ

専門家によると、旧トゥアンアン市と旧ジーアン市には約250万人が居住しており、その半数以上が工業団地勤務者や専門家である。この地域は、全国的にも高水準の平均所得を誇る一方、中価格帯住宅の供給不足が続いており、需給ギャップが価格上昇を後押ししている。

インフラ整備が将来の価格押し上げ要因に

不動産業界関係者は、今後の高速道路や都市鉄道整備により、旧ビンズン省からホーチミン中心部へのアクセスが飛躍的に向上すると予測している。これにより、東北部エリアは住宅、工業団地、商業施設、物流拠点が融合する複合成長地域として発展し、価格の更なる上昇が見込まれる。

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高額設定が影響か、競売不成立に

高級車メルセデス・ベンツの大手販売代理店として知られるHaxaco社（正式名：ハンザン自動車サービス株式会社）は、ホーチミン市ボーバンキエット通りに保有する6,282.6㎡の土地を競売にかけたが、応募者ゼロで入札が不成立となった。

入札価格は1億8000万VND/㎡以上、目標額は1兆1300億VND

この不動産の最低落札価格は1㎡あたり1億8000万VNDを超えており、売却総額は1兆1300億VND超（約63億円相当）を見込んでいた。
しかし、2025年7月31日17時の締切までに参加申請も保証金の支払いもなかったことが、競売委託先の「ベトナム競売会社ホーチミン支店」よりHaxacoに報告された。これにより、8月5日に予定されていた競売は中止となった。

土地は複合施設建設のため取得

この土地の一部は、Haxacoが2022年8月にN&T投資株式会社および個人のブイ・チュン・クアン氏からおよそ4700億VNDで取得したもので、当初は高級マンションと自動車ショールームの複合施設開発が計画されていた。

その後、同社はさらに土地を取得し、現在の面積まで拡大していたが、現在、高級車市場が低迷しており、販売戦略の転換を迫られている。

株主の意見を得て、経営陣が柔軟な交渉へ

Haxacoは2025年5月に株主の書面決議を得て、経営陣に対し価格交渉の権限を委譲済み。今後は条件を柔軟に見直して再売却を模索する可能性がある。

業績悪化の中での資産売却か

売上・利益ともに減少傾向続く

Haxacoは2025年第2四半期、売上高を1兆290億VND（前年比8％減）と報告しており、税引き前利益は175億VNDで、前年同期比で38％の減少となった。
2025年上半期累計では、売上高は前年同期比8％減の1兆9870億VNDとなり、税引前利益も前年同期比42％減の402億VNDという苦しい状況が続く。

高級車市場の低迷とコスト上昇が影響

同社のドー・ティエン・ズン会長は、証券委員会への報告で、「高級車セグメントは依然として厳しい状況にあり、明確な回復傾向は見えない」と説明している。
一方で、一般車セグメントには回復傾向が見られるとし、事業全体では一定の安定性を保っている。しかしながら、借入金利の上昇や事業拡大に伴う費用増が、業績に悪影響を与えている。

ベトナムでのメルセデス販売シェア約40％

Haxacoはベトナム国内でのメルセデス・ベンツの正規販売代理店として最も高いシェア（約40％）を誇る。
今回の不動産売却の背景には、業績不振とキャッシュフロー確保の狙いがあるとみられている。

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ハノイやホーチミン市で万書価格が過去最高水準に

ベトナム建設省の発表によると、2025年第2四半期におけるハノイ市とホーチミン市のマンション価格は、過去10年間で最も高い水準を記録した。

ハノイでは、マンションの平均販売価格が1平方メートルあたり約8,000万ドン（約45万円）となり、前四半期比5.6%増、前年同期比では33%増という急激な上昇が見られた。

ホーチミン市では、マンションの平均価格が8,900万VND（約50万円）程度で前肢は期と比べては安定しているものの、前年同期比では36%増となっており、依然として高水準を維持している。

インフラ整備進む地域で中古マンションも上昇

中古市場でも、インフラが整備されたエリアや引き渡し済みの物件を中心に価格が上昇している。
価格高騰の背景には、用地不足、建設コストの上昇、法的手続きの遅れ、投資家側の価格設定への強気姿勢などがあるとされる。

ハノイ市内の主要プロジェクトと価格

ハノイの具体的なマンション販売価格事例は以下の通り：

• Berriver Jardin Long Biên：7,100万～8,400万ドン/m²
• Hope Residence：5,000万～6,000万ドン/m²
• Vinhomes Green Bay Mễ Trì：6,300万～9,900万ドン/m²
• IA20 Ciputra：5,900万～7,000万ドン/m²
• Mandarin Garden：9,100万～1億1,700万ドン/m²
• Lumi Hà Nội：7,500万～9,300万ドン/m²
• Golden Palace A：1億3,000万～1億6,000万ドン/m²
• CT2：1億2,000万～1億4,000万ドン/m²

さらに、以下の高級マンションでは販売価格が1億2,000万ドン/m²以上とされる：

• The Nelson Private Residences：1億2,000万～1億8,000万ドン/m²
• Noble Crystal：1億6,000万～2億7,000万ドン/m²
• The Matrix One：1億2,000万～1億5,000万ドン/m²
• Endless Skyline West Lake：1億2,000万～1億5,000万ドン/m²

ホーチミン市：一部地域で価格高騰

ホーチミン市では平均価格は安定しているものの、メトロ建設や幹線道路整備が進む地域（タオディエン、トゥーティエム、タンミーロイなど）では、高級物件の価格が急騰し、新たな価格帯が形成されつつある。

以下の高級物件が注目されている：

• Thảo Điền Green：1億6,300万～2億ドン/m²
• Eaton Park：1億6,000万ドン/m²
• Masteri Grand View：1億3,000万～1億4,500万ドン/m²

不動産向け融資も過去最高に

ベトナム国家銀行によると、2025年5月末時点での不動産向け融資残高は1640兆VND（約9.2兆円）に達し、前年同期比36%増となった。これは2023年以降で最も高い水準である。

この資金は、実需型住宅や社会的住宅、労働者向け住宅への融資を中心に振り向けられており、金利の低下とあわせて若年層の住宅取得支援にも繋がっている。

土地価格の局地的な急騰も

2025年第1四半期末には、バクニン省、フートー省、ニンビン省、フンイエン省、ハイフォン市、ドンナイ省などで土地価格の局地的な高騰が発生した。これは、行政区画再編や合併情報に起因しているとみられ、投機的取引が主となっていた。これを受けて各地方自治体は、土地譲渡価格の急騰を抑制するための措置を講じ、現在では、3～5％程度の小幅な上昇にとどまっている。

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不動産ブローカーとして活動していた23歳の女が、多額の借金返済のため投資資金を装って他人から金銭をだまし取り、約180億VND（約1億円）を詐取したとして逮捕された。

ハーティン省警察によると、同省ホンリン市バック地区に住むレ・ティ・グエット容疑者（23歳）に対し、詐欺による資産搾取の容疑で刑事訴追と身柄拘束の決定が下された。

事件の発端は、市民からの通報によって始まった。当局が捜査を進めたところ、グエット容疑者は不動産仲介業を営んでいたが、近年業績不振に陥っており、返済資金を得るために詐欺行為に手を染めていたことが明らかになった。

容疑者は2020年以降、複数の人に対して「短期間で高利回りが得られる」「土地投資で高額の利益を分配する」と謳い、金銭を貸与または出資させていた。出資者から得た金は、過去の借金返済に充てられていたという。

警察の初期捜査によれば、2024年12月から2025年4月にかけて、グエット容疑者は省内の11人から総額約180億VND（日本円で約1億円）を詐取していたことが確認されている。

現在、グエット容疑者は警察により拘束されており、捜査は続いている。当局は本件に関連して被害に遭った可能性のある市民に対し、ハーティン省警察まで届け出るように呼び掛けている。

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住民「売っても足りない」　土地価格表の改定で税額急増

6月24日、ベトナム中北部のゲアン省で、土地の用途変更に伴う税額が土地の販売価格を上回るという事例が報じられ、住民から困惑の声が上がっている。ある家族が300㎡の土地を居住用地に転用し、子どもに分与・売却しようとしたところ、税額が45億ドン（約2500万円）に達した。だが、その土地の市場価値は30億ドン程度（約1700万円）に過ぎず、この住民は計画を断念した。

同様のケースが続出　用途変更税が10倍に跳ね上がる

同様のケースは、複数発生している。ヴィン市フンホア村では、3兄弟が両親から相続した土地を住宅用地に変更しようとしたところ、従来の税額が14億VND（770万円）だったのに対し、今年の土地価格設定改定後は約110億VND（約6000万円）に跳ね上がった。また、プックトー村でも、500㎡の土地を用途変更するのに60億VND（約3300万円）以上の税負担が発生し、実行できない状態となっている。

土地価格設定表の見直しへ　2025年版は最大15倍の値上げも

ゲアン省では2025年5月21日から新たな土地価格設定表が適用され、都市部・農村部ともに価格が2〜15倍引き上げられた。2024年施行の新しい土地法では、土地価格設定表はこれまでの4〜5年ごとの更新ではなく、毎年見直しが義務付けられるようになっている。

ゲアン省人民委員会のレ・ホン・ヴィン主席は、土地価格設定表の妥当性について再評価し、2026年の土地価格設定表に向けた見直しを指示したと述べた。

地元業者や専門家からも批判の声

不動産業者のファン・スアン・ゴック氏は「土地価格設定表が実勢価格を超えており、庭園用地を住居用地に変更する際の税額が高すぎるので、自分の土地を用途変更するより近隣の土地を購入する方が安くなる」と指摘する。たとえば、以前は150㎡の土地の転用に1.5億VNDしかかからなかったが、現在は4倍の6億VNDが必要になっていると述べた。

さらに、弁護士のタイ・シー・オアイ氏も、転用税率が従来の50％から100％に引き上げられたことに疑問を呈し、「親が子に与える土地など、一定の条件に限って税率を10〜20％に抑えるべきだ」と語った。

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