Nhận diện một Việt Nam đang chuyển mình
Chiến lược phát triển đô thị với tầm nhìn chọn lọc cơ hội
Mitsubishi Estate Vietnam đã có hơn 15 năm hoạt động và tích lũy kinh nghiệm tại Việt Nam. Hiện nay, công ty lấy hai trụ cột chính là phát triển cơ sở logistics (kho bãi) dưới thương hiệu riêng và phát triển dự án căn hộ chung cư mà không quá đặt nặng vào tỷ lệ sở hữu hay tỷ trọng tham gia trong dự ánđể hướng tới mục tiêu mở rộng hoạt động kinh doanh. Ông Takashi Kagamoto- Tổng Giám đốc công ty, chia sẻ về chiến lược cũng như định hướng phát triển trong tương lai.
Tăng tốc đầu tư vào lĩnh vực logistics và nhà ở
―― Xin ông hãy cho biết về quá trình đầu tư vào thị trường Việt Nam.
Kagamoto: Cột mốc đánh dấu việc Mitsubishi Estate bắt đầu tham gia mạnh mẽ vào thị trường châu Á là năm 2008, với việc thành lập công ty Mitsubishi Estate Asia tại Singapore. Trong quá trình khảo sát các quốc gia Đông Nam Á, Việt Nam đã trở thành ứng viên vô cùng tiềm năng làm điểm đến đầu tư.
Từ năm 2010, chúng tôi đã hợp tác với CapitaLand, một nhà phát triển bất động sản lớn của Singapore, để bắt tay vào các dự án phát triển căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Sau đó, vào tháng 4 năm 2019, chúng tôi đã thành lập pháp nhân là Mitsubishi Estate Việt Nam có trụ sở tại Thành phố Hồ Chí Minh. Đến năm 2020 kế tiếp, chúng tôi cũng đã mở chi nhánh tại Hà Nội, hoàn thiện hệ thống quản lý bao phủ hai đô thị lớn nhất Việt Nam cùng các vùng phụ cận.
Trong khoảng 15 năm qua, chúng tôi đã thực hiện tổng vốn đầu tư lũy kế lên tới 100 tỷ Yên Nhật. Hiện tại, chúng tôi đang đồng thời triển khai trung bình từ 7 đến 8 dự án ở cả hai miền Nam-Bắc.
―― Xin ông hãy cho biết về các hoạt động kinh doanh của quý công ty.
Kagamoto: Hiện tại, hoạt động của chúng tôi được chia làm hai mảng lớn, tập trung chủ yếu vào: phát triển căn hộ chung cư và mảng mới được bổ sung là phát triển cơ sở logistics. Ở mảng nhà ở, chúng tôi đang đẩy mạnh các dự án quy mô lớn thông qua việc hợp tác với các đối tác uy tín như CapitaLand.
Gần đây nhất tại Hà Nội, chúng tôi đã tham gia vào hai dự án phát triển căn hộ quy mô lớn. Đó là dự án “Lumi Hanoi” ở phía Tây thành phố với tổng số 3.950 căn, và dự án “The Senique Hanoi” ở phía Đông với tổng số 2.152 căn.
Cả hai dự án này đều hướng tới phân khúc khách hàng trung cao cấp có nhu cầu ở thực, thay vì nhóm khách hàng đầu cơ. Dự kiến, Lumi Hanoi sẽ hoàn thành vào năm 2026 và The Senique Hanoi vào năm 2027. Đây là những dự án nhà ở có quy mô lớn nhất từ trước đến nay của chúng tôi, và toàn bộ các căn hộ thuộc cả hai dự án đều đã được bán hết.
Một động lực tăng trưởng lớn khác của chúng tôi chính là mảng cơ sở logistics. Chúng tôi đã lần đầu tiên đưa “Logicross” – thương hiệu logistics của Tập đoàn Mitsubishi Estate mở rộng ra thị trường nước ngoài, cụ thể là tại Việt Nam. Chúng tôi nhận thấy Việt Nam là một mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng, nơi khối lượng giao thương được dự báo sẽ tăng trưởng mạnh mẽ, đồng thời nhu cầu tiêu dùng nội địa cũng đầy hứa hẹn.
Vào tháng 6 năm 2025, dự án “Logicross Nam Thuận” tại tỉnh Long An cũ (nay là tỉnh Tây Ninh), thuộc vùng phụ cận TP.HCM, đã được hoàn thành, và vào tháng 10 cùng năm, dự án “Logicross Hải Phòng” tại miền Bắc cũng đã đi vào hoạt động.
Dự án tại Long An (cũ) đáp ứng phần lớn nhu cầu làm trung tâm phân phối hướng tới người tiêu dùng tại TP.HCM của các đơn vị bán lẻ và doanh nghiệp thương mại điện tử. Trong khi đó, dự án tại Hải Phòng lại định vị khách hàng mục tiêu chính là các doanh nghiệp sản xuất liên quan đến xuất nhập khẩu nhờ lợi thế gần cảng biển.
Khác với các dự án hợp tác khác, điểm đặc trưng lớn của mảng cơ sở logistics là Mitsubishi Estate tự mình đầu tư 100% vốn để phát triển và vận hành độc lập. Bên cạnh đó, đối với dự án “Logicross Hải Phòng”, chúng tôi cũng đã chuyển nhượng một phần cổ phần để chuyển sang mô hình hợp tác kinh doanh, từ đó mở rộng sang cả mảng dịch vụ thu phí quản lý (fee business).
―― Vậy đâu là những thách thức đối với các hoạt động kinh doanh tại thị trường Việt Nam?
Kagamoto: Có lẽ thách thức lớn nhất chính là sự phức tạp trong các thủ tục cấp phép đối với các dự án phát triển mới như nhà ở hay văn phòng. Thời gian đầu khi mới tiến vào thị trường, mục tiêu của chúng tôi là tham gia vào các dự án quy mô lớn với tư cách là cổ đông kiểm soát (nắm giữ trên 50% cổ phần).
Thế nhưng, không chỉ riêng chúng tôi mà nhiều doanh nghiệp khác cũng gặp phải tình trạng tương tự là việc xin cấp phép phát triển bất động sản đã không diễn ra suôn sẻ như kỳ vọng do nhiều yếu tố khách quan. Thêm vào đó, việc bị gián đoạn do đại dịch Covid-19 bùng phát đã khiến chúng tôi từng nếm trải kinh nghiệm nhiều dự án lâm vào cảnh dậm chân tại chỗ, không thể tiến triển được.
Chính vì vậy, chúng tôi đã quyết định chuyển đổi chiến lược. Thay vì chỉ cứng nhắc tập trung vào quy mô dự án hay tỷ lệ sở hữu cổ phần, chúng tôi chuyển sang đánh giá và lựa chọn những dự án có tính khả thi cao, chắc chắn sẽ triển khai được. Chúng tôi đã nỗ lực rất nhiều để rèn luyện “tầm nhìn chọn lọc cơ hội” để đưa ra quyết định đầu tư chính xác hơn.
Cụ thể, đối với mảng nhà ở, chúng tôi chú trọng hợp tác với các đối tác uy tín, ngay cả khi chỉ tham gia với tư cách là cổ đông thiểu số (nắm giữ dưới 50% cổ phần), chúng tôi vẫn ưu tiên chọn những dự án chắc chắn sẽ tiến triển tốt. Mặt khác, đối với mảng phát triển cơ sở logistics, chúng tôi đã giảm thiểu rủi ro pháp lý bằng cách xây dựng kho bãi ngay trong các khu công nghiệp được chính phủ khuyến khích phát triển. Đồng thời, chúng tôi tự mình chủ động 100% để đẩy nhanh tiến độ. Bằng cách đó, chúng tôi đã xây dựng được một bộ máy vận hành linh hoạt, thích ứng tối ưu với từng loại hình tài sản.
10 năm tới“sẽ còn tiếp tục tiến xa hơn nữa”
―― Xin ông vui lòng cho biết về tình hình bất động sản gần đây của Việt Nam.
Kagamoto: Như tôi đã đề cập ở trên, các dự án phát triển bất động sản từng bị trì hoãn kéo dài, nhưng kể từ sau khi Tổng Bí thư Tô Lâm nhậm chức, cục diện đã thay đổi mạnh mẽ.
Bên cạnh công cuộc “phòng chống tham nhũng” từ trước đến nay, Tổng Bí thư còn đưa ra chủ trương “phòng chống lãng phí”, coi các thủ tục hành chính kém hiệu quả hay sự chậm trễ trong việc hoàn thiện hệ thống luật pháp là những tổn thất mang tính quốc gia. Nhờ vậy, quy trình cấp phép trong lĩnh vực bất động sản cũng đã bắt đầu diễn ra thông thoáng, thuận lợi hơn. Trên thực tế, nguồn cung căn hộ chung cư cũng đang trên đà tăng lên.
Song song đó, các dự án phát triển cơ sở hạ tầng ở quy mô quốc gia cũng đang được đẩy nhanh tiến độ. Khi hệ thống đường bộ và đường sắt được hoàn thiện, sẽ tạo ra những vùng dân cư và nhu cầu thương mại mới ở các khu vực xung quanh. Đây chắc chắn cũng sẽ là một lợi thế vô cùng lớn đối với chúng tôi.
―― Ông có thể chia sẻ về kế hoạch trong thời gian tới được không?
Kagamoto: Chúng tôi sẽ thiết lập một hệ thống vận hành ổn định, đảm bảo cung cấp đều đặn từ 1 đến 2 dự án mới mỗi năm, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Trong số các dự án mới, chúng tôi đã tham gia phát triển “Maison Privée”, một dự án căn hộ phân khúc cao cấp nằm trong khu đô thị (township) thượng lưu tại trung tâm Hà Nội. Dự án này có quy mô 490 căn, dự kiến sẽ khởi công vào quý 3 năm 2026 và hoàn thành vào quý 1 năm 2029.
Song song với việc tiếp tục duy trì đà phát triển các dự án nhà ở và cơ sở logistics này, chúng tôi cũng muốn thử sức ở các mảng mới như phát triển văn phòng cho thuê, và trong tương lai xa hơn là các dự án phức hợp quy mô lớn (Mega-complex) kết hợp giữa trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ chung cư.
Thông thường, một dự án phát triển bất động sản phải mất từ 5 đến 6 năm kể từ khi thu mua quỹ đất cho đến khi sinh lời. Chính vì vậy, bên cạnh kế hoạch kinh doanh hiện tại kéo dài đến năm 2030, chúng tôi đã bắt đầu lên ý tưởng và xây dựng tầm nhìn cho định hướng phát triển sau năm 2030.
Điều mà tôi hiện đang truyền đạt tới trụ sở chính tại Nhật Bản là niềm tin mạnh mẽ rằng: “Việt Nam sẽ còn tiếp tục tiến xa hơn nữa!”
Mặc dù Việt Nam vẫn phải đối mặt với một số thách thức như bẫy thu nhập trung bình, tốc độ già hóa dân số, cơ cấu ngành nghề hay sự phụ thuộc lớn vào xuất khẩu, nhưng đây vẫn là một trong những nền kinh tế tăng trưởng nổi bật nhất trong nhóm các quốc gia mới nổi. Các kết quả kinh doanh tính đến thời điểm hiện tại của chúng tôi tương đối thuận lợi, với tổng lợi nhuận lũy kế đã ghi nhận đạt mức đáng kể.
Ngành phát triển bất động sản luôn đòi hỏi một khả năng “nhìn nhận và đánh giá” nhạy bén về mặt thời điểm, vị trí cũng như tiến độ thực hiện. Đến lúc này, chúng tôi tự hào rằng nhờ vào uy tín thị trường tích lũy từ các thành công trong quá khứ, “tầm nhìn chọn lọc cơ hội” của chúng tôi đã ngày càng được mài giũa sắc bén hơn. Chúng tôi mong muốn sẽ tiếp tục đóng góp nhiều hơn nữa vào sự phát triển đô thị của Việt Nam, hướng tới những giá trị phát triển bền vững.
